Blog

Dividere in due un appartamento di ampia metratura è una soluzione pratica per far fronte alle esigenze di un nucleo familiare (genitori che dall’immobile principale riescono a ricavare un appartamento per i figli) o per abbattere i costi di gestione di una casa troppo grande e magari difficile da vendere per il prezzo troppo alto.
Soprattutto nelle grandi città, dove gli spazi sono spesso ridotti e le esigenze abitative pressanti, il frazionamento diventa dunque una vera e propria àncora di salvezza: tuttavia ci sono alcuni passaggi da non trascurare per essere certi di non incorrere in errori.

Innanzitutto partiamo dalla nozione più importante; chi può frazionare un appartamento?

La legge consente la presentazione delle pratiche – oltre al proprietario dell’immobile – anche a nome di soggetti da lui autorizzati, come il promissario acquirente, l’affittuario o un usufruttuario.
Ma vediamo gli step da seguire:

1. Prefattibilità

Innanzitutto è necessario accertarsi di avere tutti i requisiti per la presentazione della pratica. Bisogna quindi verificare:

– Se l’appartamento lo consente: non tutti gli immobili sono strutturalmente e morfologicamente idonei al frazionamento.
Potrebbero infatti emergere problemi legati alla stabilità dell’edificio, alle prescrizioni igienico-sanitarie, alle superfici minime previste e ai rapporti aeroilluminanti (ovvero il rapporto tra metri quadri e finestre/punti luce presenti).

– Se il condominio lo consente: in alcuni condomini il regolamento condominiale vieta espressamente il frazionamento degli immobili e potrebbe essere necessaria l’approvazione all’unanimità dell’assemblea condominiale per aggirare questo ostacolo

– Se il Comune lo consente e con quali modalità il frazionamento viene disciplinato: spesso all’interno di centri storici o di aree sottoposte a tutela paesaggistica/storica il frazionamento è vietato o regolato da particolari norme

2. Incaricare un tecnico

Anche quando la superficie da frazionare lascia presupporre un intervento semplice, è necessario incaricare un tecnico che si occupi di tutti gli aspetti burocratici ma soprattutto di quelli tecnici.
Inoltre sarà il responsabile della Direzione lavori e controllerà il rispetto del progetto iniziale in ogni sua fase, prima di procedere alla chiusura dei lavori secondo gli iter previsti dalla legge.

3. La pratiche edilizie

– Che cos’è la CILA e quando va presentata

Nella maggior parte delle città italiane, per il frazionamento è necessaria una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, anche nota come CILA.
Dovrà essere redatta da un tecnico (Architetto, Geometra o Ingegnere) che “assevera”, ovvero certifica che la documentazione presentata sia a norma. Ogni comune disciplina diversamente modalità e tempistiche per la presentazione della pratica, quindi è necessario verificare il regolamento edilizio del proprio comune prima di procedere.

– Che cos’è la SCIA e quando va presentata

Nel caso di interventi di carattere strutturale (muri portanti, travi, solai) o di cambio di destinazione d’uso, è necessario che il tecnico incaricato presenti anche una SCIA, sigla di Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
Anche in questo caso la documentazione da presentare varia di comune in comune.

– Chi si occupa dell’aggiornamento catastale?

Anche in questo caso, sarà il tecnico incaricato ad occuparsi dell’aggiornamento catastale che certifichi la realizzazione dei due nuovi subalterni, così da ottenere le nuove planimetrie catastali e la diversa rendita degli stessi.

4. Impianti

Una volta accertato che burocraticamente sia tutto perfetto, il cantiere può essere “inaugurato”.
La prima cosa da valutare è relativa agli impianti, che dovranno essere adeguati alle norme vigenti.
In questo modo, una volta ottenuti i due appartamenti singoli, sarà possibile distinguere agevolmente le utenze di acqua, gas, energia elettrica e telefono/internet.


Stai pensando di frazionare il tuo appartamento a Napoli e provincia? Contattaci, troveremo insieme la soluzione migliore per un progetto che vada a buon fine senza stress!